Quy định mới về tiền sử dụng đất

Bà Nguyễn Thị Bích Vân – phó trưởng Phòng quản lý các khoản thu từ đất, Cục Thuế TP.HCM – cho biết:

Theo quy định mới, việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất được thực hiện
như sau: Nếu trả nợ trong vòng năm năm kể từ ngày ghi nợ tiền sử dụng
đất, người dân được trả theo giá đất tại thời điểm ghi nợ. Nếu sau năm
năm kể từ ngày ghi nợ người dân mới trả nợ, tiền sử dụng đất được tính
theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Nếu không có khả năng trả tiền sử dụng đất một lần, người dân có thể trả nhiều đợt?

Đúng vậy. Ví dụ: ông A ghi nợ tiền sử dụng đất từ ngày 1-3-2011 (ngày
nghị định 120 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị
định 198 về thu tiền sử dụng đất có hiệu lực) cho phần diện tích đất ở
trong hạn mức được giao là 200m2. Tại thời điểm trên, giá đất ở của ông A
được UBND tỉnh quy định để tính thu tiền sử dụng đất là 2.000.000
đồng/m2.

Trong thời hạn năm năm kể từ ngày ghi nợ (từ 1-3-2011 đến 1-3-2016), khi
đến làm thủ tục thanh toán nợ một lần, ông A được trả theo giá đất ở
thời điểm ghi nợ, cụ thể: 200m2 x 2.000.000 đồng = 400.000.000 đồng.

Nếu ông A không có tiền trả nợ một lần mà chia làm nhiều đợt: giả sử
trong thời hạn năm năm ông A chỉ trả được tiền sử dụng đất cho 100m2 thì
số tiền nộp là: 100m2 x 2.000.000 đồng = 200.000.000 đồng. Đến tháng
5-2017, ông A mới trả nợ phần diện tích 100m2 còn lại và giá đất ở tại
khu vực của ông A được UBND tỉnh quy định 3.000.000 đồng/m2 thì số tiền
phải nộp là: 100m2 x 3.000.000 đồng = 300.000.000 đồng.

Những trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất theo các quy định trước
ngày 1-3-2011 thì xử lý thế nào? Phần diện tích ngoài hạn mức giao đất
tính tiền sử dụng đất ra sao, thưa bà?

Người dân đã ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại nghị định số 17
(ban hành ngày 27-1-2006) của Chính phủ thì được trả nợ theo giá đất
tại thời điểm ghi nợ. Trường hợp người dân ghi nợ tiền sử dụng đất theo
nghị định số 84 (ban hành ngày 25-5-2007) của Chính phủ thì nay thanh
toán nợ theo quy định mới. Cụ thể:

Trong thời hạn năm năm kể từ ngày 1-3-2011 người dân đến cơ quan thuế để
kê khai và thanh toán nợ thì được trả theo giá đất tại thời điểm ghi
nợ. Trường hợp sau năm năm kể từ ngày 1-3-2011 người dân mới trả tiền sử
dụng đất thì giá đất tính tại thời điểm trả nợ. Nếu trong thời hạn năm
năm người dân đã trả nợ một phần và sau năm năm trả phần còn lại thì
cách tính tiền sử dụng đất tương tự trường hợp của ông A nói trên.

Phần diện tích vượt hạn mức căn cứ theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy
định và hệ số điều chỉnh giá đất (tạm gọi là hệ số K) để tính tiền sử
dụng đất. Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cũng xác định
theo hệ số K tương tự để tính tiền sử dụng đất, tùy theo từng loại đất.

Theo quy định, người ghi nợ tiền sử dụng đất không được bán, thế
chấp… thửa đất đã ghi nợ. Vậy nếu người ghi nợ muốn bán, thế chấp
thửa đất đó phải làm sao?

Hộ gia đình, cá nhân ghi nợ tiền sử dụng đất muốn chuyển nhượng thửa
đất phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp chuyển nhượng một
phần thửa đất, cơ quan tài nguyên – môi trường phải làm thủ tục tách
thửa để cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần
chuyển nhượng.

Lâu nay các doanh nghiệp vẫn kêu đóng tiền sử dụng đất quá cao,
không khác nào phải mua đất hai lần. Với quy định mới nói trên, thu tiền
sử dụng đất đối với các doanh nghiệp như thế nào?

Đối với tổ chức kinh tế, thu tiền sử dụng đất theo một trong hai hình
thức sau: Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quy định đã sát với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường (gọi tắt là giá thị trường) thì sở tài chính trình UBND cấp
tỉnh quyết định để tính tiền sử dụng đất.

Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá thị
trường, phải thuê tổ chức thẩm định giá đất sát với giá thị trường. Sau
đó, sở tài chính chủ trì phối hợp với sở tài nguyên – môi trường, cục
thuế và cơ quan liên quan xác định lại giá đất cụ thể trình UBND cấp
tỉnh quyết định.

Trường hợp địa phương không có điều kiện để thuê tổ chức thẩm định giá
hoặc giá trị lô đất nhỏ (tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban
hành): dưới 15 tỉ đồng đối với các TP trực thuộc trung ương; dưới 5 tỉ
đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 10 tỉ đồng đối với các
tỉnh còn lại, sở tài chính báo cáo UBND tỉnh cho phép phối hợp với sở
tài nguyên – môi trường, cục thuế và cơ quan có liên quan xác định,
trình UBND cấp tỉnh quyết định.